Net Asset Value

Berechnung des Net Asset Value (NAV) des Vermögens der ATHOS Immobilien AG per 01.01.2011

Zum Jahresbeginn 2011 wurde der Wert des Vermögens der ATHOS durch ein Gutachten einer Linzer Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungssgesellschaft ermittelt.

Konkreter Bewertungsansatz bei der ATHOS Immobilien AG

Die Ermittlung des Net Asset Value baut auf der geprüften Bilanz zum 31.12.2010 auf.

Der wesentliche Teil des Aktivvermögens der ATHOS Immobilien AG besteht aus umfangreichem Immobilienvermögen. Alle Liegenschaften und Objekte befinden sich im Raum Oberösterreich. Dabei handelt es sich sowohl um Wohnliegenschaften als auch um Geschäftsliegenschaften. Insgesamt verfügt die Gesellschaft zum Bewertungsstichtag über 39 Objekte.

In regelmäßigen Abständen werden für den Großteil der Liegenschaften Liegenschaftsbewertungen durch allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige vorgenommen. Aktuell liegen für 33 Objekte Bewertungsgutachten vor. Diese wurden zwischen Februar 2002 und Mai 2011 erstellt.

Im Rahmen der Ermittlung des Net Asset Value haben wir für sämtliche Liegenschaften den Barwert der künftigen Mieterträge für den Zeitraum der rechnerischen Restnutzungsdauern berechnet. Ausgangsgröße für die Ermittlung des Barwertes waren die im Jahr 2010 tatsächlich erzielten Mieterträge für die einzelnen Liegenschaften. Wesentliche und für die Berechnung notwendige Bewertungsparameter haben wir aus den Gutachten der Sachverständigen übernommen. Dies betrifft den spezifischen Liegenschaftszinssatz sowie die voraussichtliche Restnutzungsdauer der Objekte. Weiters wurde auch der reine Grundwert der einzelnen Liegenschaften berücksichtigt, indem der heutige Wert - lt. Sachverständigengutachten soweit vorhanden oder ansonsten abgeleitet aus den Anschaffungskosten auf Basis einer Schätzung der ATHOS Immobilien AG - am Ende der jeweiligen Nutzungsdauer auf den Bewertungsstichtag diskontiert wurde.

Eine Liegenschaft wurde mangels konkreter Ist-Miete im Jahr 2010 aufgrund von Leerstand vereinfachend nur mit dem Grundwert zzgl. dem Buchwert des Gebäudes angesetzt.

Bei den Liegenschaftsgutachten wurde grundsätzlich auch ein Abschlag für das Mietausfallwagnis angesetzt. Dieser Abschlag wurde bei der Berechnung des NAV nicht berücksichtigt, da als Ausgangsgröße nur tatsächlich erzielte Erträge herangezogen werden und somit ein allfälliger Leerstand sich bereits in den Mieterträgen niederschlägt. An Mieter weiterverrechnete Betriebskosten wurden als bloße Durchgangsposten weder einnahmen- noch ausgabenseitig berücksichtigt.

Bei 6 Liegenschaften, für die noch keine Bewertungsgutachten von Sachverständigen vorliegen, bzw. wo die rechnerische Restnutzungsdauer lt älterer Gutachten bereits nahezu abgelaufen wäre (Objekt Waltherstraße), wurden vom Vorstand der ATHOS Immobilien AG ein Zinssatz und eine voraussichtliche Restnutzungsdauer eigenständig angenommen. Dieser Zinssatz liegt in der auch von den Sachverständigen angesetzten Zinsbandbreite. Für die Liegenschaft Waltherstraße wurde ein höherer Zinssatz (6,5%) in Ansatz gebracht, da es hier bei einer allfälligen Kündigung des Mieters (eine religiöse Organisation) vermutlich schwierig wäre, in kürze einen Nachmieter zu finden.

Hervorzuheben ist, dass in die Bewertung des NAV ausschließlich bereits bestehende, vermietete Objekte einfließen. Geplante neue Objekte und Sanierungen werden nicht berücksichtigt.

Darüber hinaus verfügt die ATHOS Immobilien AG über Finanzanlagevermögen in Form von Beteiligungen, Anteilen an verbundenen Unternehmen und festverzinslichen Wertpapieren sowie über Umlaufvermögen. In Relation zum Gesamtvermögen kommt diesen Positionen aber nur eine unwesentliche Bedeutung zu. Der Marktwert des Finanzanlagevermögens, sowie des Umlaufvermögens wurde vereinfachend mit dem Buchwert angesetzt. Erträge des Finanzanlagevermögens wurden nicht berücksichtigt.

Von den errechneten Werten der Aktiva wird der Marktwert der Verbindlichkeiten abgezogen. Die Verbindlichkeiten bestehen im Wesentlichen aus Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und Verbindlichkeiten aus Förderdarlehen. Der Marktwert der Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten entspricht dem Buchwert. In den Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind u.a. vier "Sanierungsdarlehen" enthalten, für welche Annuitätenzuschüsse durch das Land OÖ geleistet werden. Der Marktwert dieser Verbindlichkeiten wurde daher unter Berücksichtigung dieser Annuitätenzuschüsse ermittelt. Der Marktwert der Verbindlichkeiten aus Förderdarlehen liegt unter dem Buchwert, da die Kapitalkosten im Vergleich zu marktüblichen Bankdarlehen aufgrund sehr niedriger Zinskosten deutlich niedriger sind. Sonstige Verbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen wurden mit dem Buchwert angesetzt.

Der Saldo dieser Aktiva und Passiva ergibt einen vorläufigen NAV. Beim Barwert der Mieterträge der Liegenschaften wurden bislang aber noch keine Instandhaltungsaufwendungen berücksichtigt. In den Gutachten der Sachverständigen wurde ein prozentueller Abschlag für Instandhaltungskosten von den Mieterträgen vorgenommen. Instandhaltungskosten werden im gegenständlichen Fall nicht unmittelbar bei den einzelnen Liegenschaften berücksichtigt, sondern in Summe ausgehend von den tatsächlichen durchschnittlichen Instandhaltungsaufwendungen als Passivposten angesetzt. Die durchschnittlichen Instandhaltungsaufwendungen wurden auf Basis der tatsächlichen Instandhaltungsaufwendungen der Jahre 2008 bis 2010 ermittelt.

Zusätzlich schlagen sich auch sonstige betriebliche Aufwendungen der ATHOS Immobilien AG (Unternehmensaufwendungen) für die Bewirtschaftung und Verwaltung des Gesamtportfolios in der gegenständlichen Berechnung des NAV nieder. Dabei wurden die tatsächlichen Aufwendungen des Jahres 2010 in die Bewertung einbezogen. Provisionen iZm Liegenschaftsverkäufen wurden nicht berücksichtigt.

Unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauern und der Liegenschaftszinssätze sämtlicher Liegenschaften wird der Barwert der Instandhaltungsaufwendungen sowie der Verwaltungsaufwendungen ermittelt und in Abzug gebracht. Die der Barwertberechnung zugrunde gelegten Aufwendungen werden dabei im Verhältnis des laufenden Rückgangs der Mieterträge über den Zeitraum der Restnutzungsdauern reduziert. Betragen beispielsweise im Jahr 2057 die Mieterträge nur mehr rd. 50 % der Erträge des Jahres 2010, da die Restnutzungsdauer etlicher Objekte rechnerisch bereits abgelaufen wäre, so werden auch die Aufwendungen um 50 % reduziert.

Der Saldo aus den oben dargestellten Positionen ergibt den NAV des Vermögens der ATHOS Immobilien AG zum 01.01.2011. Ertragsteuern auf Basis der stillen Reserven werden nicht angesetzt.

Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass der NAV insbesondere aufgrund der Umstände, dass ausschließlich bereits bestehende und vermietete, nicht aber künftige Objekte in die Bewertung Eingang finden, sowie der Berücksichtigung sämtlicher Verwaltungsaufwendungen des Immobilienportfolios auf Basis eines eher konservativen Ansatzes ermittelt wurde.

Ergebnis

Aus der Gegenüberstellung der Verkehrswerte der Aktiva und Passiva haben wir unter zusätzlicher Berücksichtigung des Barwertes der Overheadkosten den Net Asset Value des Vermögens der ATHOS Immobilien AG ermittelt. Latente Steuern wurden auftragsgemäß nicht berücksichtigt. Das Ergebnis der Bewertung ist in der Anlage 1 zusammengefasst.

Der Net Asset Value beträgt rd. EUR 67,95 Mio. Bei einem Aktienvolumen von 360.000 Stück entspricht dies einem Net Asset Value von rd.
 

Wir weisen darauf hin, dass der oben dargestellte Net Asset Value vom Gesamtwert der ATHOS Immobilien AG, der sich bei Anwendung einer dem Fachgutachten KFS/BW 1 entsprechenden Unternehmensbewertung ergeben würde, abweichen kann.

Es sei darauf hingewiesen, dass eine tatsächliche Transaktion zu einem weitaus höheren oder niedrigeren Preis erfolgen kann, da zum einen ein tatsächlicher Abtretungspreis das Ergebnis von Verhandlungen und konkurrierenden Angeboten ist, zum anderen der Net Asset Value nicht den Gesamtwert des Unternehmens iSd Fachgutachtens KFS/BW 1 darstellt.

Mögliche Ursachen für einen abweichenden Kaufpreis im Zuge einer tatsächlichen Transaktion sind beispielsweise eine andere Risikoeinschätzung, die sich in Form eines abweichende Diskontierungszinssatzes widerspiegelt, eine exakte Berücksichtigung von Steuerwirkungen oder die zusätzliche Bewertung von eventuell erwarteten Synergien sowie eine strategische Wertzumessung der bestehenden Unternehmensstruktur (Organisation, Infrastruktur, operative Partnerschaften, Personal, vorhandenes Know How, etc).


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